本文來(lái)自微信公眾號(hào)： caoz的夢(mèng)囈 ，作者：caoz，頭圖來(lái)自：作者拍攝
經(jīng)常會(huì)看到類(lèi)似的評(píng)論，中國(guó)那么多風(fēng)景，為什么還要去外國(guó)旅游；以及，把錢(qián)存起來(lái)增值更有價(jià)值，為什么要浪費(fèi)在旅游上，等等。
當(dāng)然，我不是說(shuō)旅游一定要有什么偉大的意義，但從我個(gè)人來(lái)說(shuō)，我從來(lái)沒(méi)有把旅游當(dāng)作單純的一種放松和休閑。
以前看美劇《西部世界》，有一段話我覺(jué)得還挺有感慨，按照我的理解，他講的是，找遍世界，最終找回了自己。最開(kāi)始，我覺(jué)得解鎖了新的大洲，新的國(guó)家，新的地標(biāo)，很有成就，那么慢慢的，我發(fā)現(xiàn)其實(shí)解鎖了自己，更多的面對(duì)陌生環(huán)境的勇氣，更強(qiáng)的體能和適應(yīng)力，更高的爬升和海拔記錄，對(duì)自身能力，體力極限，安全邊界有了更清醒和完整的認(rèn)識(shí)。
但這還不是最有意思的，我有個(gè)特點(diǎn)，我其實(shí)對(duì)很多事情一直有好奇心，看我過(guò)去的游記應(yīng)該能看到，我會(huì)很關(guān)心一些當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特點(diǎn)，出海機(jī)會(huì)，以及理解這個(gè)世界的多樣性。
大部分人旅游有兩種心態(tài)：一種就是旅游就是旅游，打卡拍照秀朋友圈，一切都是為了贏得別人的羨慕和稱(chēng)贊。還有一種也挺常見(jiàn)，天朝上國(guó)心態(tài)，到哪里都是吐槽別人不如自己家鄉(xiāng)，不如國(guó)內(nèi)的便利，性價(jià)比等等。然后撿著那些覺(jué)得不爽的拍個(gè)視頻，徹底祛魅，果斷勸退，說(shuō)起來(lái)也挺有流量的。
回到前面話題，帶著好奇心去旅游，我看到很多我覺(jué)得好奇的現(xiàn)象就會(huì)去問(wèn)問(wèn)AI，問(wèn)問(wèn)搜索引擎，然后理解背后的邏輯，比如說(shuō)以前寫(xiě)過(guò)埃及開(kāi)羅的滿城都是爛尾房，我特意搜索過(guò)，原來(lái)是當(dāng)?shù)氐亩愂照吆兔耖g的博弈，只要房子不封頂，不完成，有個(gè)什么稅就可以不交，然后演變?yōu)樗械姆孔佣际遣环忭?，故意不徹底完成，都爛尾，但一樣入住，一樣生活，和政府卡bug，然后城市就成了那個(gè)鬼樣子。一個(gè)典型的”上有政策，下有對(duì)策“的范例。
下面匯報(bào)一下近況，也借此案例分享我在浪的過(guò)程中是如何思考和分析的。
前段時(shí)間不是無(wú)聊跑到馬來(lái)西亞閑逛呢么，吉隆坡太無(wú)聊了，又懶得去檳城，然后就又去了趟馬六甲，順便看看很早之前投資的一個(gè)爛尾房。其實(shí)馬六甲也去過(guò)很多次了，也沒(méi)什么特別惦記的，但是有個(gè)爛尾房在那里，就順路瞅一眼，沒(méi)想到我定的酒店居然正好可以看到那棟樓（還真不是特意這么定的）。
就是這棟樓，我們?cè)诶锩嫱顿Y了一個(gè)小公寓，現(xiàn)在已經(jīng)停工爛尾好多年了。
然后我就閑逛發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在馬六甲的商場(chǎng)，比疫情前還荒涼，整棟的空置，一些曾經(jīng)還算正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)體現(xiàn)在也是整層整層的空置。
這個(gè)商場(chǎng)很多年以前我來(lái)過(guò)，不是這樣的，雖然不能說(shuō)人聲鼎沸吧，但至少還是在正常運(yùn)營(yíng)的。
但你要說(shuō)馬六甲商業(yè)不行吧，河邊，夜市，非常熱鬧，景點(diǎn)附近的攤販規(guī)模比我以前來(lái)要大了非常多，游客摩肩接踵不夸張。
這肯定不是經(jīng)濟(jì)蕭條的表現(xiàn)對(duì)吧。
然后我就開(kāi)始和AI聊天，來(lái)試圖解開(kāi)這種反差的原因，你說(shuō)了解這些干嘛呢，其實(shí)，因?yàn)槲一貒?guó)發(fā)現(xiàn)，廈門(mén)其實(shí)也有類(lèi)似趨勢(shì)，雖然沒(méi)那么夸張。馬六甲是不是一個(gè)樣本，對(duì)于國(guó)內(nèi)一些二線旅游城市后續(xù)的發(fā)展演化，有沒(méi)有參考意義，特別是針對(duì)一些希望從事旅游相關(guān)投資的人，算不算是一種經(jīng)驗(yàn)或者教訓(xùn)的借鑒。
首先說(shuō)一下背景，我的爛尾房開(kāi)發(fā)商叫做惠勝置地，說(shuō)起來(lái)還是新加坡開(kāi)發(fā)商，老板應(yīng)該是個(gè)富二代，本地開(kāi)發(fā)商的公子，他們?cè)隈R六甲投資很大，說(shuō)句夸張的話，馬六甲所有新地標(biāo)建筑體（歷史傳統(tǒng)建筑當(dāng)然不能算）全是他們蓋的，包括當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)中心英雄廣場(chǎng)。
當(dāng)時(shí)他們積極押注馬六甲，拿了非常多地，并且在新加坡大量發(fā)展投資者，而且當(dāng)時(shí)英雄廣場(chǎng)的商業(yè)氣氛確實(shí)也不錯(cuò)，現(xiàn)場(chǎng)考察感覺(jué)蠻靠譜，有成功案例，有遠(yuǎn)大愿景，有新加坡本地品牌背書(shū)，真看不出風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題在哪里呢？
當(dāng)時(shí)馬六甲有兩個(gè)超級(jí)利好，一個(gè)叫做皇京港，一個(gè)叫做新馬高鐵。
看我們的爛尾房沒(méi)，旁邊就是皇京港填海，那片地是第一期，是個(gè)游輪碼頭，按照規(guī)劃，游輪游客下船能看到的第一個(gè)建筑就是那棟樓，然后是商住綜合體，底下有商場(chǎng)，有游樂(lè)場(chǎng)，有餐飲服務(wù)，上面有酒店式公寓（也就是我們投資的項(xiàng)目）。
皇京港是個(gè)超長(zhǎng)期，超巨大投資的項(xiàng)目，會(huì)給當(dāng)?shù)貛?lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和人口增長(zhǎng)，按照當(dāng)時(shí)的測(cè)算，馬六甲將迎來(lái)常住人口的激增。
新馬高鐵規(guī)劃中，原計(jì)劃有馬六甲的?？空荆瑫?huì)極大縮短和新加坡，吉隆坡的通勤時(shí)間，也會(huì)成為新加坡人的后花園，預(yù)期周末，節(jié)假日來(lái)馬六甲度假和短住的新加坡人，以及新加坡落地的其他國(guó)家游客都會(huì)有較大增長(zhǎng)。
結(jié)果，皇京港涼了，新馬高鐵也涼了。
當(dāng)然，游客依然有，馬六甲的旅游名氣還在，但本地盲目擴(kuò)張的商業(yè)設(shè)施，沒(méi)有足夠的本地消費(fèi)支撐，再看一下惠勝置地旗下之前完工的項(xiàng)目，都是當(dāng)?shù)氐貥?biāo)建筑。
都是商住綜合體，都是一線海景房，也都是大部分賣(mài)給了新加坡投資者，這算是比較早完成的，都算是順利交付了，相關(guān)酒店也開(kāi)業(yè)了（第一張圖上可以看到希爾頓酒店），但問(wèn)題是，所謂商業(yè)體，完全空置了。
這是希爾頓酒店樓下商場(chǎng)，我轉(zhuǎn)了一圈只有兩家店開(kāi)業(yè)，一家咖啡廳一家是7-11連鎖超市。另一棟樓底商也是全部空置。
問(wèn)了一下AI，馬六甲州人口只有110萬(wàn)-120萬(wàn)，其中馬六甲市甚至只有60萬(wàn)人口，新增商業(yè)體完全過(guò)剩。之前所有商業(yè)開(kāi)發(fā)都是按照人口激增，沖向200萬(wàn)的規(guī)模去設(shè)計(jì)的。
廈門(mén)最近也開(kāi)始出現(xiàn)一些商場(chǎng)蕭條的情況，雖然沒(méi)那么夸張，但也有一些端倪，那么我查了查，廈門(mén)前些年大發(fā)展，人口從200多萬(wàn)一路漲到500多萬(wàn)，所以商業(yè)投資和新的商業(yè)體能夠有生存和發(fā)展的空間，但最近幾年，增速驟然下降，新的商業(yè)設(shè)施具有更豐富的業(yè)態(tài)和更符合時(shí)代的規(guī)劃，還能維持住基本運(yùn)營(yíng)，但一些舊的商業(yè)設(shè)施就開(kāi)始蕭條了。
然后AI又給了我一個(gè)觀點(diǎn)，就是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，惠勝旗下這些商業(yè)實(shí)體為了回籠資金，都是分散賣(mài)店鋪的方式，這種方式好處是快速回款，但缺點(diǎn)是缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)設(shè)施缺乏公共區(qū)域和主題分區(qū)，以及店鋪雷同度高，優(yōu)質(zhì)品牌難以入駐（一些綜合商場(chǎng)為吸引優(yōu)質(zhì)品牌會(huì)給予各種優(yōu)惠甚至免租，但如果商場(chǎng)里全部都是小業(yè)主產(chǎn)權(quán)店鋪，沒(méi)有誰(shuí)愿意犧牲自己的收租利益）。
而且更糟糕的是，運(yùn)營(yíng)者為了更加賺錢(qián)，會(huì)在外部增加攤販區(qū)域，反而更加分流了內(nèi)部用戶群。其實(shí)英雄廣場(chǎng)就有這個(gè)特點(diǎn)，內(nèi)部逐漸蕭條，但外部攤販成群出現(xiàn)。而廈門(mén)明發(fā)廣場(chǎng)，所面臨的問(wèn)題幾乎一樣。
為什么我啰嗦這些，國(guó)內(nèi)很多朋友會(huì)考慮，大城市太辛苦了，回老家開(kāi)個(gè)店吧，搞個(gè)小生意吧，希望這些觀察能帶來(lái)一些思考和幫助。
旅游業(yè)所帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)依然存在，但要注意這些機(jī)會(huì)不是平均的分配到城市的每個(gè)商業(yè)體，每個(gè)商業(yè)街。
人口增長(zhǎng)，年齡分布，業(yè)態(tài)分布，游客構(gòu)成，很多因素都需要認(rèn)真考慮。當(dāng)一些二三線城市人口不再增長(zhǎng)，甚至下降；當(dāng)一些城市發(fā)展旅游業(yè)效果顯著，但本地消費(fèi)乏力的時(shí)候，你該如何選擇投資機(jī)會(huì)，如何規(guī)劃自己的創(chuàng)業(yè)路線，多看看世界，多去看看不同國(guó)家和地區(qū)的表現(xiàn)，也許你會(huì)有不同的判斷。
我記得之前還說(shuō)過(guò)一個(gè)案例，日本的伊勢(shì)市，伊勢(shì)神宮是日本神教最高級(jí)別的宗教設(shè)施，也是信徒最向往的地方，神宮參拜道兩側(cè)的店鋪游客如織，生意火爆，但火車(chē)站邊上的商店街門(mén)可羅雀，小朋友在里面踢足球，根本就沒(méi)有客流。
馬來(lái)西亞現(xiàn)在還有一個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)樾录悠碌囊绯鲂?yīng)，中國(guó)投資者目前在新山大規(guī)模投資，特別是算力中心，對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，商業(yè)還是促進(jìn)很大，而隨著柔佛州電力被中國(guó)企業(yè)瓜分殆盡，大吉隆坡的雪蘭莪也開(kāi)始享受溢出紅利，加上檳城因?yàn)榄h(huán)境和華文環(huán)境，以及國(guó)內(nèi)直飛的通勤優(yōu)勢(shì)，也有不少中國(guó)企業(yè)在當(dāng)?shù)匕仓煤Ｍ鈭F(tuán)隊(duì)降低運(yùn)營(yíng)成本。
但馬六甲就很尷尬，沒(méi)有高鐵，沒(méi)有國(guó)際直飛航線，眼睜睜看著其他地區(qū)享受這一輪紅利。他們也是拼命想抱中國(guó)大腿，但除了歷史情結(jié)帶來(lái)的旅游資源，其他真的沒(méi)有能拿出手的。
皇京港能重啟么？前幾年中建集團(tuán)填了好大一片海，然后馬來(lái)政府突然毀約，就扔那里了......
新馬高鐵能重啟么？雖然新柔地鐵快開(kāi)通了。
雜七雜八，寫(xiě)的有點(diǎn)亂，不過(guò)你也看出來(lái)了，依然是傳統(tǒng)手工寫(xiě)作。