本文來(lái)自微信公眾號(hào)： 投中網(wǎng) ，作者：陳美，編輯：王慶武，題圖來(lái)自：AI生成

巔峰時(shí)，曾坐擁200余間核心商鋪、資產(chǎn)估值近800億港元，靠租金收入日入百萬(wàn)的香港“鋪王”鄧成波，以及他一手搭建的商業(yè)帝國(guó)，正迎來(lái)殘酷性一幕。

近日，據(jù)香港高院披露，2022年-2024年間，因債權(quán)人三次追討欠款，香港“鋪王”鄧成波指定的接班人、幼子鄧耀升，被正式申請(qǐng)破產(chǎn)。仔細(xì)查看案件信息就能發(fā)現(xiàn)，將“鋪王”之子推向破產(chǎn)邊緣的這筆債務(wù)，竟然只有1599萬(wàn)港元，這與昔日800億港元的資產(chǎn)估值形成龐大落差。

“鋪王”之子被三度追債

說(shuō)起來(lái)，鄧耀升被申請(qǐng)破產(chǎn)，多少有些讓人意外。要知道，他繼承的是香港“鋪王”鄧成波用半生時(shí)間，積攢下來(lái)的豪門基業(yè)。

然而，就是這樣一個(gè)依靠穩(wěn)定收租的豪門，卻欠下1599萬(wàn)港元的費(fèi)用。根據(jù)公告，2026年4月9日，鄧耀升累計(jì)欠款達(dá)1599萬(wàn)港元，這其中包括租金、管理費(fèi)，以及差餉（香港俗稱“房產(chǎn)稅”），進(jìn)而被債權(quán)人利盛發(fā)展有限公司告上法庭。

法律文書顯示，這一欠款源于鄧耀升在2019年通過(guò)旗下公司——嘉福（香港）有限公司，向利盛發(fā)展租下位于香港旺角亞皆老街31號(hào)的整棟物業(yè)，租約期為10年。其中，前五年月租105萬(wàn)港元，后五年月租為121萬(wàn)港元。但從2022年開(kāi)始，鄧耀升便開(kāi)始拖欠租金及各類費(fèi)用，累計(jì)欠款達(dá)到1599萬(wàn)港元。

也就是在這一年，這位“鋪王”之子開(kāi)始持續(xù)變現(xiàn)家族物業(yè)。統(tǒng)計(jì)顯示，2022年，鄧耀升共出售26項(xiàng)物業(yè)，涵蓋位于荃灣汀蘭居全幢服務(wù)式酒店、葵涌永基工業(yè)大廈72.53%業(yè)權(quán)、葵涌永昇工業(yè)大廈9成業(yè)權(quán)，以及位于旺角砵蘭街60號(hào)旭逸酒店等，累計(jì)回籠資金72億港元-78億港元。

然而，這一系列的變現(xiàn)，并沒(méi)有掩蓋鄧耀升的頹勢(shì)。由于持續(xù)的欠租，利盛發(fā)展于2022年和2024年先后兩次向香港法院提起訴訟，分別向鄧耀升追討1074萬(wàn)港元和525萬(wàn)港元，兩者合計(jì)1599萬(wàn)港元，但鄧耀升和其旗下公司始終未能履約。

2024年5月，利盛發(fā)展再次發(fā)出訴訟，除了追討欠款外，還向法庭要求下令交還其整幢旺角物業(yè)。由于鄧耀升始終未能執(zhí)行，最終利盛發(fā)展通過(guò)這1599萬(wàn)港元的欠款，將鄧耀升送上破產(chǎn)法庭，成為壓垮“鋪王”之子的最后一根稻草。

根據(jù)庭審，鄧耀升一方已提出處置方案，其將以1.73億港元的作價(jià)，出售旗下BVI持有的西貢豪宅物業(yè)。出售后，鄧耀升將足額償還上述債務(wù)。同時(shí)，法院還明確規(guī)定：9月14日為最后還款日；若9月14日前未能結(jié)清欠款，法院將直接在9月21日頒布破產(chǎn)令，將其進(jìn)入清算流程。

電燈學(xué)徒置業(yè)，締造一個(gè)800億收租帝國(guó)

鄧耀升的破產(chǎn)申請(qǐng)案件之所以受到關(guān)注，不僅源于市場(chǎng)唏噓，“鋪王”之子竟然還不起這千萬(wàn)萬(wàn)的欠款，還在于其父親鄧成波一手締造的800億港元收租帝國(guó)。

追溯發(fā)現(xiàn)，鄧耀升的父親——鄧成波出身清貧，年輕時(shí)只是一名電燈學(xué)徒。在學(xué)徒生涯中，鄧成波打磨出遠(yuǎn)超常人的耐心與觀察力，通過(guò)積攢多年的積蓄，在上世紀(jì)60年代初，踏入香港地產(chǎn)市場(chǎng)。

在投資過(guò)程中，鄧成波精準(zhǔn)踩準(zhǔn)地產(chǎn)周期，把握時(shí)代紅利。通過(guò)低買高賣的方式，在期房的投資中掘得第一桶金。此后，鄧成波又摸索出一套獨(dú)有的投資邏輯：只買臨街旺鋪、長(zhǎng)期持有、低杠桿運(yùn)營(yíng)。

靠著穩(wěn)定租金的獲利，鄧成波在業(yè)內(nèi)也逐漸收獲“鋪王”的稱號(hào)。鄧成波認(rèn)為，之所以始終以“低杠桿收租金”的方式運(yùn)營(yíng)，源于從電燈學(xué)徒起步的他發(fā)現(xiàn)，只要香港街邊的霓虹燈閃爍，商鋪就不會(huì)停業(yè)；只要商鋪不會(huì)停業(yè)，租客就永遠(yuǎn)有收入，那么租金也能準(zhǔn)時(shí)到賬。

基于這樣的簡(jiǎn)單邏輯，鄧成波成功避開(kāi)了多輪市場(chǎng)投機(jī)熱潮，成為香港地產(chǎn)圈少有的“保守型”投資者。在離世前，他給兒子鄧耀升留下的物業(yè)也超過(guò)200項(xiàng)，覆蓋臨街商鋪、工業(yè)大廈與核心商廈等，而這些物業(yè)幾乎全部在銅鑼灣、尖沙咀、旺角等核心商圈。有坊間傳言，僅商鋪?zhàn)饨疬@一項(xiàng)收入，鄧家每日就可收取超百萬(wàn)港元租金。

最為關(guān)鍵的是，在1997亞洲金融風(fēng)暴、2008全球金融危機(jī)，鄧成波“屹立不倒”，始終依靠充足的現(xiàn)金流，在市場(chǎng)低谷時(shí)，逆勢(shì)收鋪，待行情回暖后又大規(guī)模擴(kuò)張。

這種逆周期操作，讓鄧成波成為福布斯榜單一員。據(jù)福布斯香港富豪榜顯示，2021年，鄧成波以368億港元身家上榜，位列全港第19位，其家族資產(chǎn)估值近800億港元。不過(guò)，令人惋惜的是，同年5月，88歲的鄧成波也離開(kāi)人世，使得一代“鋪王”就此謝幕。

臨終前，鄧成波反復(fù)叮囑幼子鄧耀升兩件事：一是，切勿低價(jià)拋售家族核心優(yōu)質(zhì)鋪位；二是，守住收租主業(yè)，不要輕易轉(zhuǎn)型擴(kuò)張。但如今來(lái)看，這份囑托終究未能完全落地。

年付40億利息，一舉拖垮父親“收租基業(yè)”

事實(shí)上，鄧成波締造的800億港元收租帝國(guó)，被兒子“動(dòng)搖”根基，已有跡可循。在鄧成波生前，鄧耀升便認(rèn)為收租增長(zhǎng)太慢，一心想通過(guò)資本運(yùn)作做大家族產(chǎn)業(yè)。2017年-2018年間，鄧耀升豪擲266億港元，以借貸融資為主的方式，收購(gòu)了14家酒店，全力押注酒店賽道。

同時(shí)，在2015年，他還入主港股創(chuàng)業(yè)板科技公司易通訊集團(tuán)（08031.HK）；后又在2020年大手筆拿下松齡護(hù)老集團(tuán)（01989.HK）控股權(quán)布局養(yǎng)老賽道，核心目的是將酒店資產(chǎn)整合進(jìn)升域集團(tuán)，謀求在2021年上市套現(xiàn)。

然而，市場(chǎng)的發(fā)展，始終未按照鄧耀升的設(shè)想而展開(kāi)。

2019年，隨著香港本地消費(fèi)的下滑，疊加入境游客的大幅減少，酒店行業(yè)入住率呈現(xiàn)斷崖式下跌態(tài)勢(shì)。但當(dāng)時(shí)，鄧耀升剛剛才完成多筆酒店業(yè)務(wù)的收購(gòu)，入住率預(yù)期迅速急轉(zhuǎn)直下，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收根本無(wú)法覆蓋其日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。

與此同時(shí)，受疫情封關(guān)影響，2020年-2022年跨境游旅客也近乎歸零，而酒店的人工、水電、貸款利息卻是每月必須支付的剛性支出，這成為后續(xù)鄧耀升財(cái)務(wù)危機(jī)最大的導(dǎo)火索。

而最致命的是，為籌措擴(kuò)張資金，鄧耀升把父親留下來(lái)的核心商鋪反復(fù)多層抵押，即一套物業(yè)抵押3-4次，這意味著除去銀行貸款利息外，鄧耀升還有年化10%-20%的財(cái)務(wù)公司貸款需要還，這讓鄧成波家族整體債務(wù)規(guī)模一路飆升至400億港元。

若按10%的年化利息計(jì)算，鄧耀升僅一年的利息支出就超過(guò)40億港元，一舉拖垮父親鄧成波用60余年時(shí)間，積累下來(lái)的商鋪收租基業(yè)。

截至目前，在鄧成波離開(kāi)后，鄧耀升已先后拋售了90處物業(yè)，累計(jì)套現(xiàn)近300億港元。此外，2024年還至少有19項(xiàng)物業(yè)因無(wú)力償還抵押貸款，被銀行強(qiáng)制收回拍賣。

這一系列的變局，讓兩代人積累資產(chǎn)不僅流失過(guò)半，也讓昔日依靠臨街旺鋪，穩(wěn)收租金的豪門，轟然“倒塌”。