本文來自微信公眾號(hào)： 丈量城市 ，作者：華高萊斯，原文標(biāo)題：《老廠區(qū)更新2.0：如何讓舊空間長(zhǎng)出「新制造」？》

城市更新的重心，正在從「保基本」轉(zhuǎn)向「找增量」。

過去十年，全國累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個(gè)、更新地下管網(wǎng)84萬公里，但這是城市更新的A面。

2026年《政府工作報(bào)告》明確提出了B面：以先進(jìn)制造業(yè)為骨干建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)施新一輪制造業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)，并安排2000億元超長(zhǎng)期特別國債支持大規(guī)模設(shè)備更新。

這意味著，老廠區(qū)改造的價(jià)值目標(biāo)需要修正——不是把空間改造好，而是讓舊空間重新接入新制造，長(zhǎng)出實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)增量。

然而，許多地方對(duì)舊廠區(qū)更新的認(rèn)知仍停留在「空間再利用」層面：修舊如舊、改成園區(qū)、導(dǎo)入辦公、植入文創(chuàng)，似乎任務(wù)就完成了。這種思路能解決「空間有沒有被使用」，卻回答不了「空間能不能長(zhǎng)出產(chǎn)業(yè)」。

事實(shí)上，老廠區(qū)更新的核心，不在于物理層面的建設(shè)，而在于通過空間重新配置，去重組背后的產(chǎn)業(yè)關(guān)系。

01

老廠區(qū)

需要重組什么樣的產(chǎn)業(yè)關(guān)系？

MEASURE THE WORLD

核心就兩件事：一是重組價(jià)值鏈位置，二是重組場(chǎng)景關(guān)系。

重組價(jià)值鏈位置，意味著舊空間不能再停留在低效加工、倉儲(chǔ)或泛辦公層面，而要切入研發(fā)、中試、關(guān)鍵零部件、智能裝備、工業(yè)軟件、系統(tǒng)集成、檢驗(yàn)檢測(cè)和生產(chǎn)性服務(wù)等高附加值環(huán)節(jié)，重新嵌入先進(jìn)制造的中間品能力鏈條。

如果只是換了企業(yè)，卻沒找到自己在新產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的位置，更新就難言成功。

重組場(chǎng)景關(guān)系，則意味著更新后不能只提供辦公和配套，而要能承接測(cè)試、試制、聯(lián)調(diào)、裝配、示范運(yùn)行和工藝驗(yàn)證等真實(shí)場(chǎng)景接口。

很多新技術(shù)不缺概念，缺的是能反復(fù)驗(yàn)證、持續(xù)迭代、最終形成訂單的現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景。更新需要考慮誰來開放場(chǎng)景、誰來搭平臺(tái)、誰來服務(wù)企業(yè)，但在此之前，必須先想清楚：這塊空間準(zhǔn)備駛?cè)肽囊欢蝺r(jià)值鏈？能對(duì)接哪一類場(chǎng)景需求？

02

三種因地制宜的破局路徑

MEASURE THE WORLD

說完了原則，再看怎么落地。老廠區(qū)更新最值得參考的，不是某一個(gè)「爆款園區(qū)」，而是三種不同的破局邏輯：

一是把舊制造空間轉(zhuǎn)為「服務(wù)制造」的高附加值節(jié)點(diǎn)；二是把低效廠區(qū)改造成新興產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)基地；三是把老工廠嵌入更大的創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)，做成制造服務(wù)樞紐。

1.從舊制造走向「服務(wù)制造」

——無錫「藍(lán)系列」園區(qū)

老廠區(qū)更新最常見的誤區(qū)，是把「退二進(jìn)三」簡(jiǎn)單理解為「去工業(yè)化」，將原本融入產(chǎn)業(yè)鏈的空間一刀切改為文創(chuàng)、消費(fèi)街區(qū)。無錫「藍(lán)系列」并沒有簡(jiǎn)單去工業(yè)化，而是把「服務(wù)」精準(zhǔn)留在了制造鏈內(nèi)部。

▍不搞「一把尺子量到底」

藍(lán)系列原址包含無錫輕工冶煉廠、凱利針織廠、東亭五金廠，以及廢棄供銷社和蠶種場(chǎng)等，總建筑面積3.3萬平方米。

更新后沒有套用統(tǒng)一模板，而是分化出「藍(lán)·1956科技文化創(chuàng)業(yè)園」「藍(lán)·1982數(shù)字文化設(shè)計(jì)園」和「藍(lán)灣1917文旅街區(qū)」三條平行產(chǎn)品線。

這種分化為的是讓不同空間精準(zhǔn)承接不同產(chǎn)業(yè)功能。例如「藍(lán)·1982」并未停留在「設(shè)計(jì)園」層面，其入駐企業(yè)中半導(dǎo)體企業(yè)占比高達(dá)55%，甚至吸引了韓資半導(dǎo)體研發(fā)企業(yè)落戶。

這說明它承接的已不是簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)，而是先進(jìn)制造的研發(fā)與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。

園區(qū)不僅定向?qū)朐O(shè)計(jì)、數(shù)字內(nèi)容等生產(chǎn)性服務(wù)，還自主搭建了「藍(lán)191」企業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，將財(cái)稅、法務(wù)、金融、咨詢等專業(yè)服務(wù)向線上端口集成，實(shí)現(xiàn)入駐企業(yè)一鍵觸達(dá)。

更重要的是，園區(qū)主動(dòng)充當(dāng)政企「橋梁」，與科技、人社等部門對(duì)接，將優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接推入政府的觀測(cè)管理平臺(tái)；項(xiàng)目公司還主導(dǎo)創(chuàng)立了1億元規(guī)模的「藍(lán)園乾匯基金」，直接參與入駐企業(yè)的投資與成長(zhǎng)。

通過這些動(dòng)作，制造鏈條中附加值最高的服務(wù)能力，被穩(wěn)穩(wěn)留在了更新后的空間里。

藍(lán)系列采用政府引導(dǎo)下的「社會(huì)企業(yè)投資+運(yùn)營(yíng)」模式，由民營(yíng)企業(yè)100%自籌資金實(shí)施改造，通過與原產(chǎn)權(quán)人簽訂15年的租賃合同獲得長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)權(quán)。

收入結(jié)構(gòu)上，它打破了「二房東」邏輯，形成「租金+物業(yè)+增值服務(wù)+收益分成」的多元收益矩陣；園區(qū)整體出租率常年保持在90%以上，2023年實(shí)現(xiàn)全口徑稅收1510萬元。

也就是說，并不是所有老廠區(qū)都適合繼續(xù)做制造，但很多老廠區(qū)完全可以繼續(xù)服務(wù)制造。比起一股腦地涌向消費(fèi)、文創(chuàng)，對(duì)城市發(fā)展更有價(jià)值的，是把舊空間做成「制造+服務(wù)」的復(fù)合節(jié)點(diǎn)。

2.從傳統(tǒng)廠區(qū)走向新制造

——北京亦莊「火箭大街」

低效老廠區(qū)，能不能直接接住戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)呢？

北京亦莊「火箭大街」的答案是「能」！

「火箭大街」前身是占地6.35公頃的閑置傳統(tǒng)制造廠區(qū)（原北京雪蓮羊絨廠區(qū)），通過更新，轉(zhuǎn)型為全國首個(gè)商業(yè)航天共性科研生產(chǎn)基地。

總建筑面積14.6萬平方米，涵蓋共性技術(shù)平臺(tái)、創(chuàng)新研發(fā)中心、高端制造中心、展示與運(yùn)控中心四大功能區(qū)，并入選自然資源部全國低效用地再開發(fā)試點(diǎn)第三批典型案例。

目前亦莊已集聚180余家商業(yè)航天相關(guān)企業(yè)，其中商業(yè)火箭企業(yè)集聚度占全國75%。

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更新后的亦莊火箭大街

（來源：央視新聞截圖）

▍先建共性平臺(tái)，再做空間承接

「火箭大街」抓住了商業(yè)航天最痛的那一環(huán)：試驗(yàn)資源稀缺、排產(chǎn)周期長(zhǎng)、試驗(yàn)成本高。

亦莊沒有先建標(biāo)準(zhǔn)廠房再慢慢招商，而是先圍繞共性科研生產(chǎn)需求，布局36米高的共性技術(shù)試驗(yàn)廠房，為企業(yè)提供振動(dòng)、熱真空、靜力、分離、3d打印等十余項(xiàng)共享試驗(yàn)服務(wù)，先把產(chǎn)業(yè)最缺的基礎(chǔ)能力補(bǔ)出來。

這種「先補(bǔ)共性平臺(tái)，再做空間承接」的思路，決定了它不是一般意義上的園區(qū)開發(fā)，而是以平臺(tái)能力為核心的新制造基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

▍讓產(chǎn)業(yè)需求定義空間

火箭這種「大塊頭」對(duì)層高、承重和運(yùn)輸組織有極高要求。因此，創(chuàng)新研發(fā)中心和高端制造中心首層層高達(dá)7.9米、承重高達(dá)3噸，二層以上層高5.4米、承重1噸，空間本身就是按「大部件研發(fā)制造」方向定制的。

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火箭總裝對(duì)空間有著特殊需求

（來源：央視新聞截圖）

要知道，原廠區(qū)屬于不符合高質(zhì)量發(fā)展要求的「D類低效產(chǎn)業(yè)用地」，很難實(shí)現(xiàn)如此高密度的「非常規(guī)制造空間」。更新采用「拆除重建+升級(jí)改造」的組合方式，綜合容積率從0.76躍升至2.0，把產(chǎn)業(yè)需求真正轉(zhuǎn)成了城市更新項(xiàng)目。

說白了，老廠區(qū)一旦接住了新興產(chǎn)業(yè)最痛的那一環(huán)，低效空間就有機(jī)會(huì)直接變成新制造底座。

3.從老工廠走向制造服務(wù)樞紐

——匹茲堡Bakery Square

匹茲堡Bakery Square經(jīng)常被宣傳為「老廠房改成科技綜合體」，但它真正的價(jià)值，不在于休閑食品巨頭納貝斯克的工廠被改造成為辦公、零售空間，而在于它接住了匹茲堡從鋼鐵城市轉(zhuǎn)向機(jī)器人+AI產(chǎn)業(yè)的，最終長(zhǎng)成了創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)里的服務(wù)節(jié)點(diǎn)。

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在納貝斯克廠房基礎(chǔ)上改造更新的Bakery Square

▍接住大學(xué)與企業(yè)的成長(zhǎng)外溢

要理解Bakery Square，先得理解匹茲堡的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。卡內(nèi)基梅隆大學(xué)自20世紀(jì)50年代以來一直是人工智能領(lǐng)域的重要源頭，1979年成立機(jī)器人研究所，1989年開設(shè)世界上第一個(gè)機(jī)器人學(xué)博士項(xiàng)目。

這座不到40萬人口的城市，后來沿阿勒格尼河一帶聚集了140多家機(jī)器人公司，每年還有約2500名擁有計(jì)算機(jī)科學(xué)、機(jī)器人、機(jī)電一體化和人工智能學(xué)位的人才持續(xù)供給。

正因?yàn)橛羞@樣的人才、技術(shù)和企業(yè)底座，Google原本就在卡內(nèi)基梅隆大學(xué)附近的協(xié)同創(chuàng)新中心，隨著團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張，于2009年搬到改造后的Bakery Square。

這一步讓這個(gè)老工廠項(xiàng)目一開始就不是從零招商，而是直接接住了大學(xué)周邊已經(jīng)長(zhǎng)出來的技術(shù)團(tuán)隊(duì)和企業(yè)成長(zhǎng)需求。

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卡內(nèi)基梅隆大學(xué)

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卡內(nèi)基梅隆大學(xué)每年一度的移動(dòng)機(jī)器人比賽

（來源：網(wǎng)絡(luò)開放平臺(tái)）

▍從單點(diǎn)項(xiàng)目到創(chuàng)新走廊

Bakery Square沒有停留在「裝下幾個(gè)大公司」的層面，而是繼續(xù)往外聯(lián)動(dòng)更新，最終把單點(diǎn)項(xiàng)目做成了創(chuàng)新走廊的一部分——

沿賓夕法尼亞大道向外延伸，逐步形成被稱為「人工智能大道」的一英里創(chuàng)新走廊，從拉里默一直到東自由區(qū)的Duolingo辦公區(qū)，串聯(lián)起Google、Duolingo、CMU Cloud Lab等企業(yè)，并吸引了20多家新興人工智能企業(yè)進(jìn)入。

到這一步，它已經(jīng)不再只是一個(gè)更新項(xiàng)目，而是開始承擔(dān)「把企業(yè)、人才、資本和街區(qū)組織在一起」的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)功能。

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匹茲堡人工智能大道

（來源：網(wǎng)絡(luò)開放平臺(tái)）

▍提供企業(yè)成長(zhǎng)的服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施

更重要的是，Bakery Square提供的不是普通辦公室，而是企業(yè)成長(zhǎng)所需要的服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施。

開發(fā)運(yùn)營(yíng)方在Bakery Square Three專門改造了2萬平方英尺可拎包入駐的人工智能企業(yè)空間，直接降低了新興技術(shù)公司進(jìn)入門檻。此后，又拿出6000平方英尺，用來補(bǔ)齊本地人工智能和國防創(chuàng)新企業(yè)長(zhǎng)期缺乏的安全保密研發(fā)空間的需求。

同時(shí)，Bakery Square并沒有把自己做成封閉園區(qū)，而是始終把創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)和城市生活放在同一框架里推進(jìn)?！溉斯ぶ悄艽蟮馈沟脑妇安⒉恢皇羌夹g(shù)集聚，還強(qiáng)調(diào)通過主街更新、公共基礎(chǔ)設(shè)施改善和社區(qū)賦能，帶動(dòng)周邊就業(yè)與街區(qū)復(fù)興。

這意味著，它服務(wù)的不是某一棟樓里的租戶，而是一整片創(chuàng)新制造生態(tài)的城市化承載。

更意味著，老工廠即使不再直接生產(chǎn)，也不能「主動(dòng)」脫離制造體系；它仍然要成為技術(shù)轉(zhuǎn)化、企業(yè)成長(zhǎng)、應(yīng)用協(xié)同和高端服務(wù)交匯的節(jié)點(diǎn)。

03

老廠區(qū)更新要點(diǎn)總結(jié)

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把無錫、亦莊和Bakery Square放在一起看，結(jié)論很清楚：老廠區(qū)更新最怕的是，所有廠區(qū)用一個(gè)模子改造。有效的做法，是先判斷這塊舊空間更適合哪一種產(chǎn)業(yè)關(guān)系重組，再?zèng)Q定空間怎么改、功能怎么配、企業(yè)怎么進(jìn)、運(yùn)營(yíng)怎么做——

如果這塊空間不再適合大規(guī)模制造，但周邊仍有制造基礎(chǔ)，那么更適合走無錫藍(lán)系列那種「服務(wù)制造」路線，把設(shè)計(jì)、研發(fā)、檢測(cè)、數(shù)字化服務(wù)和供應(yīng)鏈協(xié)同留在制造鏈里。

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更新后的北京金隅智造工場(chǎng)，

為中試、檢驗(yàn)檢測(cè)以及小規(guī)模轉(zhuǎn)產(chǎn)需求的企業(yè)

提供產(chǎn)業(yè)空間

如果這塊空間具備承接戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的條件，那么就更接近亦莊「火箭大街」這一路徑，先抓住產(chǎn)業(yè)最痛的共性需求，再圍繞試驗(yàn)、研發(fā)、制造和集聚去重做土地與空間。

如果這塊空間靠近大學(xué)、科研、資本和城市生活網(wǎng)絡(luò)，不一定適合繼續(xù)做生產(chǎn)，但適合承接企業(yè)成長(zhǎng)和技術(shù)轉(zhuǎn)化，那么就更接近Bakery Square這類「制造服務(wù)樞紐」路線。

所以，老廠區(qū)改造真正要避免的，不是改造失敗本身，而是把舊工業(yè)空間一腳踢出制造體系。

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鹿特丹舊港區(qū)更新，圍繞「新科技制造」展開

（來源：網(wǎng)絡(luò)開放平臺(tái)）

再說得更直白一點(diǎn)：未來舊空間真正值錢的，不只是建筑本身，而是它能不能成為高端制造進(jìn)入城市、設(shè)備更新釋放需求、技術(shù)企業(yè)成長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)的接口。

誰能更早看明白這一點(diǎn)，誰就更有可能把舊廠區(qū)從「存量包袱」變成「增量發(fā)展」。如果還停留在「改造、招商、開園」的舊邏輯里，最后大概率只會(huì)得到一個(gè)更體面的物業(yè)項(xiàng)目，而不是一個(gè)真正有產(chǎn)業(yè)復(fù)利的更新樣本。

這，才是「如何讓舊空間長(zhǎng)出新制造」真正需要被讀懂的那一層。